Kun kerrostalossa tai rivitalossa sattuu vesivahinko, ensimmäinen kysymys on lähes aina sama: korvaako taloyhtiön vakuutus vai osakkaan oma kotivakuutus? Taloyhtiön vakuutuksen ja osakkaan kotivakuutuksen rajanveto ratkaisee, kuka maksaa purkutyöt, kuivauksen, uudet pinnat ja tuhoutuneen irtaimiston. Kun rajan tuntee etukäteen, korvaushakemus etenee nopeammin, eikä mikään vahingon osa jää kenenkään vakuutuksen ulkopuolelle.
Lähtökohta on asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuu
Vakuutusten rajanveto seuraa pitkälti asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) kunnossapitovastuun jakoa. Taloyhtiö vastaa rakennuksen rakenteista, eristyksistä sekä yhteisistä lämmitys-, sähkö-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmistä. Osakas vastaa huoneiston sisäosista, kuten pintamateriaaleista, kiintokalusteista ja kodinkoneista.
Yhtiöjärjestys voi muuttaa tätä jakoa. Vanhemmissa rivitaloyhtiöissä osakkaalle on joskus siirretty esimerkiksi ikkunoiden tai saunan kunnossapito. Kokenut isännöitsijä katsoo yhtiöjärjestyksen ennen kuin ottaa kantaa vahinkoon. Moni yhtiö käyttää lisäksi Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoa, joka on hyvä tarkistuslista myös osakkaalle.
Kunnossapitovastuu ja vakuutusturva eivät silti ole sama asia. Taloyhtiön kiinteistövakuutus korvaa yleensä koko rakennukseen kohdistuneen äkillisen vahingon, myös huoneistojen pintarakenteet niiden alkuperäisellä perustasolla. Tämä yllättää monen osakkaan.
Mitä taloyhtiön kiinteistövakuutus korvaa
Kiinteistövakuutus on taloyhtiön ottama esinevakuutus rakennukselle. Se korvaa tyypillisesti äkillisiä ja ennalta arvaamattomia vahinkoja, kuten putkivuotoja, tulipaloja, myrskyvahinkoja ja ilkivaltaa. Korvaus kattaa rakenteiden avaamisen, kosteusmittaukset, kuivauksen ja korjaamisen.
Taloyhtiön omavastuu on selvästi kotivakuutuksen omavastuuta suurempi. Kerrostaloyhtiöissä se on usein 1 000-5 000 €, suurissa yhtiöissä enemmänkin. Omavastuun maksaa taloyhtiö, ei vahingon kärsinyt osakas, ellei osakas ole aiheuttanut vahinkoa huolimattomuudellaan.
Kiinteistövakuutus ei korvaa osakkaan irtaimistoa eikä yleensä osakkaan omia muutostöitä siltä osin kuin ne ylittävät perustason. Kun osakas on vaihtanut laminaatin tilalle tammiparketin tai uusinut kylpyhuoneen designlaatoilla, kiinteistövakuutus korvaa tavallisesti vain perustason mukaisen pinnan.
Mitä osakkaan kotivakuutus kattaa rajanvedossa
Osakkaan kotivakuutus täydentää taloyhtiön vakuutusta kolmella tavalla. Se korvaa irtaimiston, eli huonekalut, vaatteet, elektroniikan ja muun omaisuuden. Lisäksi useimmissa osakehuoneiston kotivakuutuksissa on mukana osakkaan rakennusosat, eli osakkaan kunnossapitovastuulla olevat osat ja hänen tekemänsä perustasoa paremmat muutostyöt.
Kolmas osa on vastuuvakuutus. Jos osakkaan pesukoneen letku irtoaa ja vesi valuu alakertaan, vastuuvakuutus voi korvata naapurin omaisuudelle aiheutuneen vahingon, jos osakas on toiminut huolimattomasti. Ilman huolimattomuutta korvausvastuuta ei synny, ja silloin naapurin vahingot hoidetaan tämän omasta kotivakuutuksesta ja taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta.
Kotivakuutuksen laajuus vaihtelee selvästi yhtiöittäin. Kannattaa tarkistaa, onko osakkaan rakennusosat mainittu vakuutuskirjassa ja onko niiden korvaamiselle asetettu euromääräinen yläraja. Lisää valintakriteereistä löytyy artikkelista kotivakuutuksen valinta.
Käytännön esimerkki: astianpesukoneen vuoto tamperelaisessa kerrostalossa
Ajatellaan tavallista tilannetta. Tampereella 1980-luvun kerrostalossa astianpesukoneen tuloletku pettää yöllä, ja vesi kastelee keittiön lattian ja valuu alakerran kattoon.
Taloyhtiön kiinteistövakuutus korvaa rakenteiden kuivauksen, välipohjan korjauksen ja alakerran katon maalauksen. Ylemmän kerroksen osakas on aikanaan vaihtanut keittiöön laadukkaan parketin, joka maksoi noin 60 €/m², kun alkuperäinen muovimatto olisi maksanut noin 20 €/m². Kiinteistövakuutus korvaa perustason, ja erotuksen voi hakea osakkaan kotivakuutuksesta, josta korvataan myös kastuneet matot ja keittiökaappien tavarat.
Astianpesukonetta itseään ei korvata kummastakaan vakuutuksesta, jos vuoto johtui koneen tai letkun kulumisesta. Jos kone on taas hajonnut äkillisesti, kotivakuutus voi korvata sen ikävähennyksin. Alakerran naapurin irtaimisto korvataan naapurin omasta kotivakuutuksesta, ellei yläkerran asukas ole toiminut huolimattomasti. Vesivahinkojen etenemisestä kerrotaan tarkemmin artikkelissa vesivahingon korvaaminen kotivakuutuksesta.
Myytti: taloyhtiön vakuutusyhtiö laskuttaa aina vahingon aiheuttajaa
Monelle osakkaalle tulee paniikki, kun taloyhtiön vakuutusyhtiö soittaa vuodon jälkeen. Pelkona on, että kaikki korjauskulut laskutetaan osakkaalta. Näin ei tapahdu.
Vakuutussopimuslain 75 §:n mukaan vakuutusyhtiöllä on takautumisoikeus vahingon aiheuttajaa kohtaan vain, jos tämä on aiheuttanut vahingon tahallaan tai törkeällä huolimattomuudella tai jos hän vastaa siitä ankaralla vastuulla. Tavallinen unohdus tai huolimattomuus ei siis riitä siihen, että kiinteistövakuutuksen maksama korvaus peritään osakkaalta.
Erikseen on taloyhtiön omavastuu. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n perusteella yhtiö voi vaatia vahingonkorvausta osakkaalta, joka on aiheuttanut vahingon huolimattomuudellaan. Silloin osakkaan kotivakuutuksen vastuuvakuutus voi tulla kysymykseen. Rajatapaus syntyy, kun osakas on tehnyt kylpyhuoneremontin ilman ilmoitusta taloyhtiölle ja vedeneristys pettää. Silloin vastuu voi siirtyä kokonaan osakkaalle.
Yleisimmät virheet rajanvedossa
Ensimmäinen virhe on ilmoittaa vahinko vain omaan vakuutusyhtiöön. Isännöitsijälle pitää ilmoittaa heti, koska taloyhtiö tilaa kosteuskartoituksen ja tekee vahinkoilmoituksen kiinteistövakuuttajalle. Jos osakas aloittaa purkutyöt itse, korvaus voi pienentyä.
Toinen virhe on jättää muutostyöt dokumentoimatta. Ilman kuitteja ja valokuvia perustason ylittävän osan todistaminen on vaikeaa. Ammattilainen säilyttää remonttikuitit ja tallentaa ne pilvipalveluun.
Kolmas virhe on unohtaa asumisen keskeytyminen. Kun kylpyhuonetta kuivataan 4-8 viikkoa, väliaikaisen asumisen kulut korvataan yleensä osakkaan kotivakuutuksesta, ei taloyhtiön vakuutuksesta. Korvausaikaa ja ylärajaa kannattaa verrata vakuutuksia valitessa.
Näin toimit vahingon sattuessa
Selkein järjestys osakkaalle on tämä:
1. Rajoita vahinkoa heti, eli sulje vesi tai katkaise sähkö.
2. Ilmoita isännöitsijälle tai huoltoyhtiölle samana päivänä.
3. Valokuvaa vahinko ja vaurioitunut irtaimisto ennen siivousta.
4. Tee vahinkoilmoitus omaan kotivakuutukseen ja mainitse taloyhtiön vahinkonumero.
5. Toimita muutostöiden kuitit kotivakuutusyhtiölle.
Vakuutusyhtiöt sopivat usein keskenään vahingon jakamisesta, mutta osakkaan kannattaa seurata tilannetta itse. Jos korjaus jumittuu kahden yhtiön välille, isännöitsijä on paras taho selvittämään asian.
UKK
Tarvitseeko osakas kotivakuutuksen, jos taloyhtiöllä on kiinteistövakuutus?
Tarvitsee. Kiinteistövakuutus ei korvaa irtaimistoa, osakkaan perustasoa paremmat muutostyöt jäävät sen ulkopuolelle, eikä siinä ole osakkaan vastuuvakuutusta. Ilman kotivakuutusta osakas maksaa nämä kulut itse.
Kumman vakuutuksesta korvataan kylpyhuoneen laatoitus vesivahingossa?
Taloyhtiön kiinteistövakuutus korvaa yleensä perustason mukaisen laatoituksen. Jos osakas on uusinut kylpyhuoneen tavallista kalliimmilla materiaaleilla, erotus haetaan osakkaan kotivakuutuksesta, jos siinä on osakkaan rakennusosat mukana.
Voiko taloyhtiö periä omavastuunsa osakkaalta?
Voi vain, jos osakas on aiheuttanut vahingon huolimattomuudellaan tai laiminlyönnillään. Silloin osakkaan kotivakuutuksen vastuuvakuutus voi korvata vaatimuksen. Pelkkä vuodon alkaminen osakkaan huoneistosta ei vielä tee osakkaasta korvausvelvollista.
Muista tarkistaa nämä ennen seuraavaa vahinkoa
Taloyhtiön vakuutus suojaa rakennusta, ja osakkaan kotivakuutus suojaa kaikkea sitä, mitä osakas omistaa ja on huoneistoon itse rakentanut. Rajanveto seuraa kunnossapitovastuuta, mutta ei aivan täsmälleen, koska kiinteistövakuutus korvaa usein myös huoneiston pinnat perustasolla.
Tee nämä kolme asiaa nyt, kun mitään ei ole sattunut. Lue yhtiöjärjestyksen kunnossapitopykälä. Varmista, että oma kotivakuutuksesi kattaa osakkaan rakennusosat. Kokoa remonttikuitit yhteen paikkaan. Puolen tunnin työ voi säästää vahingon sattuessa satoja tai jopa tuhansia euroja.